Immobilien
Faire Immobilien für jeden mit Rücksicht auf Ihre Einkünfte für finanziellen Spielraum.
Vermittlung von Grundstücken und Gebäuden
Grundstücks- und Gebäudevermittlung der Haake Group
Gerade bei unseren älteren Kunden, welche Wohneigentum besitzen, haben wir die Erfahrung gemacht, dass ein Großteil des Vermögens in die Immobilie gebunden ist. Hier besteht oft ein Missverhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und den monatlichen Renteneinkünften. Durch zusätzliche Kosten für Instandsetzungen und Renovierungen ist es schwierig, sich den gewohnten Lebensstandard aufrecht zu erhalten. Die Barmittel, wie zum Beispiel für eine Mittelmeerkreuzfahrt oder den Kauf eines neuen Autos stehen aufgrund der Verpflichtungen nicht zur Verfügung. Andererseits hängt man an der Immobilie und möchte sich ungern davon trennen. Im Nachfolgenden möchten wir Ihnen die unterschiedlichen Möglichkeiten aufzeigen, wie Sie Ihr Kapital freisetzen können, um sich einen größeren finanziellen Spielraum zu verschaffen, ohne ihre Immobilie dabei aufzugeben.
Da für die unterschiedlichen Varianten sowohl ein Nießbrauch, als auch für ein Wohnrecht gewählt werden kann, möchten wir Ihnen zuvor kurz die Unterschiede aufzeigen.:
Beide Rechte sind unter den§§ 1069 BGB und 1093 BGB geregelt. Der Unterschied besteht vorwiegend darin, dass das Wohnrecht nur das Recht beinhaltet, eine Immobilie persönlich zu bewohnen, während der Nießbrauch darüber hinaus das Recht gewährt, auch die Nutzungen aus dem Objekt zu ziehen (Nutzrecht). Der Nießbraucher kann somit beispielsweise das Objekt vermieten und somit über die Mieteinnahmen verfügen. Das Gesetz verpflichtet den Nießbrauchnehmer dazu, die gewöhnlichen Unterhaltskosten der Immobilie (z.B. Strom, Wasser, Heizung, kleinere Reparaturen) zu übernehmen. Die außergewöhnlichen Unterhaltskosten (umfangreiche Instandhaltungs-/Sanierungsmaßnahmen) hat der Eigentümer zu tragen. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen.
Varianten des Immobilienverkaufs für Senioren 65+
A: Gesamtverkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauchrecht
Die Immobilie wird zu 100% verkauft, wobei dem Verkäufer ein dauerhaftes Wohn-/Nießbrauchrecht eingeräumt wird. Der Kaufpreis ist der Verkehrswert der Immobilie abzüglich des Kapitalwerts für das Wohn-/Nießbaurecht, welcher sich u.a. aus dem Lebensalter des Verkäufers und ggf. einer vereinbarten Laufzeit zusammensetzt.
Vorteile:
- Höchstmögliche Kaufreiszahlung
- Keine weiteren Verpflichtungen
Nachteile:
- Keine Möglichkeit eines Rückkaufs
- Keine Partizipation an Wertsteigerung
B. Teilverkauf
Es wird ein Teil der Immobilie bis maximal 50% verkauft. Der Käufer wird durch den Teilverkauf „stiller Miteigentümer“, während der bisherige Eigentümer die alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie hat, indem ihm ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird. Darüber hinaus wird den Erben ein Vorkaufsrecht auf die Anteile des Miteigentümers eingeräumt.
Der Kaufpreis entspricht dem prozentuellen Anteil des Teileigentümers am Verkehrswert der Immobilie, der durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt wird. Als Gegenleistung für das Nießbrauchrecht für den Verkäufer muss dieser ein zuvor festgelegtes Nutzungsentgelt an den Mitinhaber zahlen. Dieses setzt sich u.a. aus dem Lebensalter des Verkäufers und dem prozentualen Anteil des Käufers zusammen.
Vorteile:
- Liquiditätsbeschaffung
- Alleinige Entscheidungshoheit über die Immobilie
- Möglichkeit eines Rückkaufes
- Vorkaufsrecht für die Erben
- Partizipation an Wertsteigerung
Nachteile:
- Monatliche Zahlung eines Nutzungsentgelts
C. Verkauf auf Rentenbasis
Beim Immobilienverkauf auf Rentenbasis geht das Haus oder die Wohnung auf den Erwerber über. Im Gegenzug erhält der Verkäufer ein – im Grundbuch eingetragenes- dauerhaftes Wohnrecht und eine monatliche Rente. Bei dem Hausverkauf auf Rentenbasis kann zwischen 2 Varianten gewählt werden:
Verkauf auf Leibrente: Die Leibrente wird dem Verkäufer der Immobilie bis zu seinem Lebensende gezahlt (§ 759 BGB). Die Höhe bemisst sich nach dem Wert der Immobile und dem Lebensalter des Verkäufers. Leibrenten können für die Lebensdauer einer einzelnen Person oder mehrerer Personen (z.B. Ehepartner, Geschwister) vereinbart werden.
Verkauf auf Zeitrente: Die Zeitrente wird über einen von vorn herein festgelegten Zeitraum gezahlt. Im Gegensatz zur Leibrente ist diese nicht vom Ableben des Verkäufers abhängig, so dass im vorzeitigen Todesfall Familienangehörige die Zahlungen bis zum Endzeitpunkt erhalten. Umgekehrt würde der Verkäufer bei einer längeren Lebensdauer nach dem Endzeitpunkt keine Leistungen mehr erhalten.
Die Höhe der Rente ist zum einen von dem Wert der Immobilie abhängig, und zum anderen vom Alter und Geschlecht des Verkäufers. Ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis ist vor allem für Rentner ab 70 Jahren interessant.
Vorteile:
- Liquiditätsbeschaffung
- Lebenslanges mietfreies Wohnrecht
- Dauerhafte monatliche Rente
Nachteile:
- Keine Partizipation an Wertsteigerung
D: Verkauf mit Rückanmietung (Sale and lease back)
Beim Immobilienverkauf mit Rückanmietung handelt es sich um einen klassischen Gesamtverkauf des Objektes, mit der Besonderheit, dass die Immobilie vom Verkäufer zurück gemietet wird. Durch einen notariell abgesicherten Vertrag wird dem Verkäufer ein dauerhaftes oder lebenslanges Wohnrecht eingeräumt, wobei die Miete für die gesamte Dauer von vorn herein festgelegt wird. Ebenfalls wird eine Kündigungsmöglichkeit seitens des Käufers, beispielsweise wegen Eigenbedarf, ausgeschlossen.
- Höchstmögliche Kaufpreiszahlung
- Keine weiteren Verpflichtungen
- Notariell beurkundeter Vertrag bzgl. Wohnrecht und Kündigungsausschluss seitens Käufer
Nachteile
- Keine Partizipation an Wertsteigerung
